上海楼市政策再上新：外环外二套首付降至15%，公积金可买车位

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上海正进一步聚焦居民多样化、改善性住房需求，以畅通一二手房置换链条。

今日（20日），上海市住建委等6部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施；《通知》自2026年8月21日起施行。

《通知》亮点何在？

第一财经注意到，在优化个人住房信贷方面，《通知》明确，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

而在实施“以旧换新”购房补贴方面，一方面，在实施“以旧换新”购房贷款补贴上，在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

另一方面，在优化“以旧换新”补贴上，优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自此次《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

“上述补贴政策的制定，实际上是考虑到了购房者在网签前后1年里都能享受补贴，给了一定的时间余地，让购房者在置换房屋的‘过渡期’内也不会太仓促。”业内人士为第一财经解读称，并且，如果购房者同时符合了上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于上海外环内的居民家庭，则可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

此外，《通知》还优化了购房提取公积金的频次和限额，如：购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；《通知》拓宽了住房公积金购房支出的情形，如：支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室等。

《通知》还明确，进一步加大房票实施力度，以及加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。

那么，《通知》影响何在？上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮需求入市。同时，此次《通知》提到的购房补贴是短期举措，具有时效性，且总额控制，用完即止，这对于有消费意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用。

“值得注意的是，外环外首改产品将迎来交易活跃期。”卢文曦称，现阶段，上海中心城区总价300万左右的“老破小”与现行住宅新规下的产品存在明显代差，居住体验感较弱。外环外的主力产品总价集中在500万至700万元区间，恰好对应“卖旧”后可承接的购买力范围。政策引导“卖旧买新”，叠加信贷支持与购房补贴，充分激发潜在需求，置换买家获得实实在在的优惠，会进一步激发区域市场活跃度。

谈及《通知》对于畅通一、二手房置换链条的影响，上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉告诉记者，上海楼市新政总体上有利于有改善性需求的群体。

江莉称，首先，从阶段性购房补贴政策来看，出售二手房购买外环外新房，可以享受贷款补贴，如果二手房位于外环内，还可以叠加享受。其次，购买外环外新房的家庭，在信贷政策上也可以享受15%的贷款利率优惠。再次，中心城区符合条件有意愿的家庭还可以通过政府收购二手房的方式促进二手房出售，畅通置换链条。

多位业内人士表示，《通知》出台的时间窗口是赶在了“金九银十”传统销售季之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。

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